Comprar imóvel na planta em Praia Grande: o que conferir
Antes de assinar um lançamento em Praia Grande: registro da incorporação, memorial, prazo de entrega, distrato, tabela e o CRECI de quem vende.
Antes de assinar na planta, confira o registro da incorporação e o memorial no cartório. Depois, leia no contrato o prazo de entrega, as regras pra desistir e a tabela, e veja o CRECI de quem vende. Tudo isso está na lei e dá pra checar antes de pagar o sinal.
Lançamento é o dia a dia aqui na K.Iannelli. O nosso site antigo se chamava Vendo Lançamentos, e hoje tem 39 prédios na planta na nossa página de lançamentos em Praia Grande. Abaixo, o que conferir em qualquer um deles.
1. O prédio tem registro da incorporação?
É a primeira pergunta. Pela Lei 4.591/64, art. 32, a incorporadora só pode vender as unidades depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis. Sem esse registro, a venda não deveria nem começar.
O § 3º do mesmo artigo manda o número do registro e o nome do cartório aparecerem no anúncio, na proposta e no contrato. Só o anúncio classificado fica de fora. Se o folheto não traz esse número, peça. Com ele na mão, você pede ao cartório uma certidão ou cópia dos documentos, que a lei garante a quem pedir.
2. O que está no memorial de incorporação?
O memorial é a pasta de documentos que a incorporadora entrega ao cartório. Pela mesma Lei 4.591/64, ele junta, entre outros:
- o título do terreno e o histórico dele;
- certidões negativas do terreno, dos donos e da incorporadora;
- o projeto da obra, aprovado pelos órgãos públicos;
- o memorial descritivo, com as especificações da obra;
- a área de cada unidade e a minuta da convenção do condomínio;
- quantas vagas a garagem comporta e onde ficam.
Na prática, compare o memorial descritivo com o que o folheto mostra. Foto de folheto é imagem ilustrativa. O que vale é o que está escrito: piso, metragem, número de vagas.
3. Qual é o prazo de entrega, com a tolerância?
O contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias corridos depois da data marcada. Isso está no art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018. A tolerância só vale se estiver escrita de forma clara e destacada.
Passou dos 180 dias e a culpa não foi sua? Você escolhe, pelo mesmo art. 43-A. Pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, com a multa do contrato, em até 60 dias. Ou pode ficar com o imóvel e receber 1% do valor pago por mês de atraso, na entrega. As duas multas não se somam.
4. E se eu precisar desistir?
Desistir tem custo. No distrato, a Lei 4.591/64, art. 67-A, deixa a incorporadora descontar a corretagem inteira e uma multa de até 25% do que você pagou. Se você já recebeu o imóvel, ainda entram IPTU, condomínio e uma taxa pelo tempo de uso.
Pergunte se o prédio está no patrimônio de afetação. Nesse caso, a mesma lei permite multa de até 50%, e a devolução sai em até 30 dias depois do habite-se. Sem afetação, o que sobra volta numa parcela só, 180 dias depois do distrato.
O art. 67-A traz ainda duas saídas. Se você achar outro comprador e a incorporadora aprovar, a multa não se aplica. E se assinou no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, tem 7 dias pra desistir com devolução de tudo, até da corretagem. O aviso vai por carta registrada com aviso de recebimento.
5. A tabela: o que muda até as chaves?
Todo contrato de imóvel na planta começa por um quadro-resumo. A Lei 13.786/2018 diz o que ele precisa mostrar:
- o preço total e o valor da entrada;
- o valor da corretagem e quem recebe;
- cada parcela, com valor e vencimento;
- o índice de correção das parcelas e os juros, se houver;
- o prazo pra pagar o saldo depois do habite-se;
- o número do registro da incorporação e a matrícula;
- a data limite do habite-se.
Leia com calma a linha do índice de correção. Se o contrato tem índice, a parcela da tabela de hoje não é a mesma daqui a dois anos: ela anda conforme esse índice até as chaves. Depois vem o saldo, que você paga com financiamento ou direto com a construtora, do jeito que o contrato disser. Pra ter uma ideia das parcelas do banco, use o simulador de financiamento.
Se faltar alguma informação no quadro-resumo, a Lei 13.786/2018 dá 30 dias pra incorporadora corrigir. Se não corrigir, você pode rescindir o contrato por justa causa.
6. Quem está vendendo tem CRECI?
Intermediar a venda de imóvel é trabalho de corretor inscrito no CRECI, pela Lei 6.530/78. Imobiliária também precisa de inscrição. Dá pra conferir qualquer nome na busca por corretores do CRECI-SP.
Desconfie de quem pede sinal sem se identificar ou sem mostrar o CRECI.
Quando vale a planta e quando vale o pronto
A gente não promete valorização, de planta nem de pronto. A escolha depende do seu momento:
| Se você… | Pense em |
|---|---|
| pode esperar a obra e prefere pagar a entrada aos poucos | planta |
| quer escolher andar e posição logo no começo das vendas | planta |
| precisa mudar logo ou quer usar na próxima temporada | pronto |
| quer ver o apartamento e o prédio funcionando antes | pronto |
Já tem um lançamento em vista?
Mande o nome do prédio no WhatsApp do plantão, (13) 99721-2868, e tire as dúvidas com um corretor. Se preferir ligar, o escritório atende no (13) 3356-5954. A gente fica na Rua Fumio Miyazi, 498, sala 2, no Boqueirão, em Praia Grande.
K.Iannelli Imóveis. Corretor responsável: Kleyton Iannelli, CRECI 136238-F.
